Защо се нуждаете от адвокат, когато купувате или продавате жилище
09.03.2016г.
За повечето хора закупуването на жилище е най-голямата и значителна покупка, която ще направят в живота си. Това е сделка, която се основава на закони за недвижимото имущество, което от своя страна изисква специфични и задълбочени познания в областта. Адвокатът по сделки с недвижими имоти притежава значителен опит и компетенция да се справя с тези проблеми. Ето защо тези юристи сe определят като „специалисти по недвижими имоти“.
В типичния случай на закупуване на имот, продавачът сключва договор за посредничество с агент по недвижими имоти, обикновено в писмен вид. Когато брокерът открие потенциален купувач, преговорите се провеждат през брокера, който най-често играе ролята на посредник. След достигане на неофициално споразумение, купувачът и продавачът подписват официален писмен договор за продажбата – договор за покупка. След това, купувачът има ангажимента да осигури плащането. Накрая, имотът се прехвърля от продавача на купувача като продавачът получава сумата, заложената в условията на договора като продажна цена. Това на пръв поглед изглежда просто, но без адвокат последствията могат да бъдат катастрофални.
Адвокатът може да ви помогне да избегнете някои често срещани проблеми при покупката или продажбата на жилище. Например, един продавач може да подпише договор за посредничество, който не обхваща редица правни проблеми. Това се случва доста често, тъй като брокерите обикновено използват стандартни формуляри, с очакванията, че ще покрият всички обстоятелства и лесно могат да бъдат приспособени за необичайни условия и положения.
При липсата на писмено споразумение, продавачът може да се окаже задължен да заплати комисионна за посредничеството, дори и ако не бъде осъществена продажба или да плати повече от една комисионна на брокера. Ако споразумението дава право на продавача да преговаря от негово собствено име, този проблем може да бъде избегнат. Адвокатът може да обясни влиянието на няколко малки обяви. Той или тя може да преговаря относно правата на агенцията за недвижими имоти, ако продавачът оттегли имота от пазара или не може да осигури добра пазарна стойност.
Продавачът трябва да получи съвети и насоки от адвоката във връзка с договора за посредничество. Дори ако споразумението е създадено по стандартен образец, неговите условия трябва да бъдат разяснени на продавача и преработени, ако е необходимо. Адвокатът трябва също така да определи дали споразумението е било подписано както следва.
Дори ако адвокатът не е включен в хода на преговорите, може да се наложи купувачът и продавачът да се консултират с адвокат по недвижимо имущество, за да получат отговори на редица важни въпроси, като например данъчните последици от сделката, обременяването на имота с тежести (ипотека, право на ползване и т.н.), проверка дали имота не е обект на съдебен спор. За продавача, следствията от данъчното законодателство, могат да бъдат от решаващо значение. Например, данъчните последици от продажбата могат да бъдат разгледани, особено ако приходът за продавача има значителни размери. Адвокатът може да посъветва продавача дали би могъл да се възползва от данъчните разпоредби, даващи възможност за изключване на капиталовите печалби при определени обстоятелства.
Договорът за покупко-продажба е най-важният документ в сделката. Въпреки че стандартните образци са много полезни, адвокатът може да даде ясни разяснения по всяка точка и да изиска нанасянето на промени и допълнения, съобразно желанията на всяка от страните. Има множество важни въпроси, които трябва да бъдат описани в договора.
Може би най-важната причина всяка от страните да бъде представлявана от адвокат, е конфликтът на интереси. По време на целия процес, интересите на купувача и продавача може да бъдат в противоречие, а дори и да не съответстват с тези на специалистите, ангажирани с продажбата. Адвокатите на съответните страни – на продавача и купувача – се съобразяват с конкретните интереси на своите клиенти. Ето защо, най-добре е да се доверите на услугите на адвокат от момента, в който решите да купите или продадете жилище, до финализирането на самата сделка.
В типичния случай на закупуване на имот, продавачът сключва договор за посредничество с агент по недвижими имоти, обикновено в писмен вид. Когато брокерът открие потенциален купувач, преговорите се провеждат през брокера, който най-често играе ролята на посредник. След достигане на неофициално споразумение, купувачът и продавачът подписват официален писмен договор за продажбата – договор за покупка. След това, купувачът има ангажимента да осигури плащането. Накрая, имотът се прехвърля от продавача на купувача като продавачът получава сумата, заложената в условията на договора като продажна цена. Това на пръв поглед изглежда просто, но без адвокат последствията могат да бъдат катастрофални.
Адвокатът може да ви помогне да избегнете някои често срещани проблеми при покупката или продажбата на жилище. Например, един продавач може да подпише договор за посредничество, който не обхваща редица правни проблеми. Това се случва доста често, тъй като брокерите обикновено използват стандартни формуляри, с очакванията, че ще покрият всички обстоятелства и лесно могат да бъдат приспособени за необичайни условия и положения.
При липсата на писмено споразумение, продавачът може да се окаже задължен да заплати комисионна за посредничеството, дори и ако не бъде осъществена продажба или да плати повече от една комисионна на брокера. Ако споразумението дава право на продавача да преговаря от негово собствено име, този проблем може да бъде избегнат. Адвокатът може да обясни влиянието на няколко малки обяви. Той или тя може да преговаря относно правата на агенцията за недвижими имоти, ако продавачът оттегли имота от пазара или не може да осигури добра пазарна стойност.
Продавачът трябва да получи съвети и насоки от адвоката във връзка с договора за посредничество. Дори ако споразумението е създадено по стандартен образец, неговите условия трябва да бъдат разяснени на продавача и преработени, ако е необходимо. Адвокатът трябва също така да определи дали споразумението е било подписано както следва.
Дори ако адвокатът не е включен в хода на преговорите, може да се наложи купувачът и продавачът да се консултират с адвокат по недвижимо имущество, за да получат отговори на редица важни въпроси, като например данъчните последици от сделката, обременяването на имота с тежести (ипотека, право на ползване и т.н.), проверка дали имота не е обект на съдебен спор. За продавача, следствията от данъчното законодателство, могат да бъдат от решаващо значение. Например, данъчните последици от продажбата могат да бъдат разгледани, особено ако приходът за продавача има значителни размери. Адвокатът може да посъветва продавача дали би могъл да се възползва от данъчните разпоредби, даващи възможност за изключване на капиталовите печалби при определени обстоятелства.
Договорът за покупко-продажба е най-важният документ в сделката. Въпреки че стандартните образци са много полезни, адвокатът може да даде ясни разяснения по всяка точка и да изиска нанасянето на промени и допълнения, съобразно желанията на всяка от страните. Има множество важни въпроси, които трябва да бъдат описани в договора.
Може би най-важната причина всяка от страните да бъде представлявана от адвокат, е конфликтът на интереси. По време на целия процес, интересите на купувача и продавача може да бъдат в противоречие, а дори и да не съответстват с тези на специалистите, ангажирани с продажбата. Адвокатите на съответните страни – на продавача и купувача – се съобразяват с конкретните интереси на своите клиенти. Ето защо, най-добре е да се доверите на услугите на адвокат от момента, в който решите да купите или продадете жилище, до финализирането на самата сделка.