Закон за устройство на територията

Обн., ДВ, бр. 1 от 2.01.2001 г., в сила от 31.03.2001 г., изм., бр. 41 от 24.04.2001 г., бр. 111 от 28.12.2001 г.

кн. 2/2001 г., стр. 53

т. 12, р. 2, № 130

            ЧАСТ ПЪРВА

            ОСНОВИ НА УСТРОЙСТВОТО НА ТЕРИТОРИЯТА

            Глава първа

            ОБЩИ ПОЛОЖЕНИЯ

            Чл. 1.  С този закон се урежда устройството на територията на Република България, което обхваща:

            1.  дейности по използване, опазване и застрояване на поземлените имоти в съответствие с предназначението им по действащите устройствени схеми и планове;

            2.  технически и административни дейности и актове за създаването на устройствени схеми и планове, включително и за тяхното реализиране.

            Чл. 2.  Министерският съвет определя основните насоки и принципи на политиката по устройство на територията и приема решения за финансиране на дейностите по устройство на територията.

            Чл. 3.  (1) Министърът на регионалното развитие и благоустройството ръководи осъществяването на държавната политика по устройство на територията, координира дейността на централните и териториалните органи на изпълнителна власт, на органите на местното самоуправление и местната администрация, извършва методическо ръководство и упражнява контрол върху цялостната дейност по устройство на територията чрез Дирекцията за национален строителен контрол.

            (2) Министърът на регионалното развитие и благоустройството назначава Национален експертен съвет по устройство на територията и регионална политика и организира неговата работа.

            Чл. 4.  (1) Областният управител провежда държавната политика за устройство на територията в съответната област.

            (2) В зависимост от устройствените цели и задачи от областно и междуобщинско значение областният управител може да назначава областен експертен съвет по устройство на територията и да организира неговата дейност за изпълнение на функциите, предоставени му с този закон.  Съставът на областния експертен съвет се определя според характера на разглеждания проект.

            Чл. 5.  (1) Общинските съвети и кметовете на общините в рамките на предоставената им компетентност осъществяват дейности по устройство на територията на съответната община.

            (2) Главният архитект на общината (района) провежда и контролира действията по устройство на територията според предоставените му правомощия по този закон.

            (3) Главният архитект на общината (района) се назначава въз основа на конкурс.  За общините с население над 30 000 жители главният архитект трябва да има най-малко три години трудов стаж по специалността.

            (4) Кметът на общината (района) назначава общински (районен) експертен съвет по устройство на територията.

            Чл. 6.  (1) Националният експертен съвет по устройство на територията и регионална политика, областните и общинските (районните) експертни съвети по устройство на територията извършват консултативна и експертна дейност.

            (2) В състава на експертните съвети по ал. 1 могат да се включват и специалисти извън администрацията, към която са създадени.

            (3) За работата на експертните съвети по ал. 1 могат да се предвиждат средства по съответните бюджети.

            (4) Съставите на експертните съвети се определят според характера на обектите - предмет на разглеждане.

            (5) Експертният съвет на общината (района) по устройство на територията е в състав най-малко от:

            1.  главния архитект на общината (района);

            2.  геодезист от общината (района);

            3.  юрисконсулт на общината (района) или друго лице с юридическо образование;

            4.  представител на регионалната служба по кадастър;

            5.  представители на заинтересуваните централни и териториални администрации, специализираните контролни органи и експлоатационните дружества, с които се съгласуват проектите за устройствени схеми и планове и инвестиционните проекти;

            6.  представител, определен от Съюза на архитектите в България, от Камарата на архитектите в България и от Сдружението на урбанистите в България;

            7.  представител, определен от Съюза на строителните конструктори в България, от Българската строителна камара и от Научно-техническия съюз по строителство.

            (6) Експертният съвет взема решение след задължително произнасяне на лицата по ал. 5, т. 1 - 5.

            (7) При разглеждане на изменение на действащия устройствен план по преценка на главния архитект на общината (района) в състава на експертния съвет се включва авторът на действащия устройствен план.

            Глава втора

            ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ НА ТЕРИТОРИИТЕ И ПОЗЕМЛЕНИТЕ ИМОТИ

            Чл. 7.  Според основното им предназначение, определено с устройствените схеми и планове, териториите в страната са: урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии и нарушени територии за възстановяване.

            Чл. 8.  Конкретното предназначение на поземлените имоти се определя с подробния устройствен план и може да бъде:

            1.  в урбанизирани територии или в отделни урегулирани имоти извън тях - за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за паркове и градини, за движение и транспорт, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други;

            2.  в земеделски територии - за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други);

            3.  в горски територии - за гори (дървопроизводителни гори, защитни гори, рекреационни гори и други) и горски земи (поляни, земи, заети от храсти, скали и други);

            4.  в защитени територии - за природозащита (природни резервати, национални паркове, природни забележителности, поддържани резервати, природни паркове, защитени местности, буферни зони, плажове, дюни, водоизточници със санитарно-охранителните им зони, водни площи, влажни зони, защитени крайбрежни ивици) и за опазване на обектите на културно- историческото наследство (археологически резервати, отделни квартали или поземлени имоти в населени места с културно-историческо, етнографско или архитектурно значение);

            5.  в нарушени територии - за възстановяване и рекултивация на кариери, рудници, насипища, хвостохранилища, депа за отпадъци, свлачища, срутища и други.

            Чл. 9.  (1) Промяна на предназначението на територии и на поземлени имоти с цел застрояване се извършва въз основа на действащ подробен устройствен план.

            (2) Не може да бъде променяно предназначението на съществуващи озеленени площи или части от тях, представляващи публична държавна или публична общинска собственост, освен по изключение - на части от тях, за изграждане на обекти, представляващи също публична собственост, с разрешение на областния управител или на общинския съвет.

            (3) Промяна на предназначението на територии и поземлени имоти, предвидени в устройствени планове за озеленени площи за широко обществено ползване, извън случаите по ал. 2, се разрешава от съответния общински съвет.

            (4) В територии без устройствени планове за предназначение на поземлените имоти се счита фактическото им ползване, доколкото то не противоречи на закон, и може да се променя с цел застрояване само въз основа на подробен устройствен план.

            Глава трета

            УСТРОЙСТВО НА ТЕРИТОРИИТЕ И ПОЗЕМЛЕНИТЕ ИМОТИ

            Раздел I

            Общи изисквания към устройството на териториите

            Чл. 10.  (1) Изискванията към устройството на териториите се определят с устройствени схеми и планове в съответствие с действащата нормативна уредба.

            (2) Територии с особена териториалноустройствена защита, включително територии със специфична характеристика, определени по реда на отделни закони, могат да придобиват специален режим на устройство и контрол. Обхватът и режимът на устройството им се определят с устройствени схеми и планове.

            (3) В територии и части от тях, определени по реда на този закон, с устройствени схеми и планове може да се установява режим на превантивна устройствена защита, с който се запазва фактическото им ползване, без да се влошават техните качества.

            Чл. 11.  За осигуряване на целесъобразно устройство поземлените имоти могат да се групират в територии и устройствени зони, които се определят с общите и подробните устройствени планове и в съответствие с наредбата по чл. 13.

            Чл. 12.  (1) Застрояване по смисъла на този закон е разполагането и изграждането на сгради, постройки, мрежи и съоръжения в поземлени имоти.

            (2) Застрояване се допуска само ако е предвидено с влязъл в сила подробен устройствен план и след промяна на предназначението на земята, когато това се изисква по реда на специален закон.

            (3) Без промяна на предназначението в поземлените имоти по чл. 8, т. 2, 3 и 4 се допуска застрояване на обекти, чиито функции са съвместими с предназначението на имотите, при спазване на действащата нормативна уредба и въз основа на подробен устройствен план или скица, издадена от главния архитект на общината.

            Чл. 13.  (1) Министърът на регионалното развитие и благоустройството издава наредба за правилата и нормативите за устройство на отделните видове територии и устройствени зони.

            (2) За територии или за части от тях с историческо, археологическо, етнографско или архитектурно значение, както и с характерна селищна структура, с курортни ресурси и сложни теренни и геоложки условия може да се създават специфични правила и нормативи към общите и подробните устройствени планове.  Със специфичните правила и нормативи се допускат отклонения от наредбата по ал. 1.

            (3) Специфичните правила и нормативи по ал. 2 се приемат от Националния експертен съвет по предложение на общинския съвет (общинските съвети) преди одобряването на устройствените планове.  Решението на Националния експертен съвет подлежи на одобряване от министъра на регионалното развитие и благоустройството и е задължително за общинските органи.

            (4) С оглед поддържане на природното равновесие и допустимото натоварване на териториите застрояването върху тях се осъществява в съответствие с нормативи за необходимата земя съгласно наредбата по ал. 1.

            Раздел II

            Урегулиране и застрояване на териториите и поземлените имоти

            Чл. 14.  (1) С подробните устройствени планове се урегулират улици, както и квартали и поземлени имоти за застрояване и за други нужди без застрояване.

            (2) Улиците и кварталите се урегулират с улични регулационни линии.

            (3) Поземлените имоти се урегулират със:

            1.  улични регулационни линии, които определят границата с прилежащата улица (лице на имота);

            2.  вътрешни регулационни линии, които определят границите със съседните имоти (странични и към дъното на имота), при условията на чл. 16 или 17.

            (4) Урегулираните поземлени имоти имат задължително лице (изход) към улица, към път или по изключение към алея в парк.

            (5) В урегулираните с подробен устройствен план поземлени имоти регулационните линии по ал. 3 стават граници на имотите.

            Чл. 15.  (1) С подробен устройствен план по чл. 16 или по чл. 17 се урегулират само поземлени имоти, които не са били урегулирани с предишен подробен устройствен план.  Урегулираните веднъж поземлени имоти не подлежат на последващо урегулиране освен в предвидените в този закон случаи.

            (2) С последващ подробен устройствен план могат да се урегулират само улици и квартали, без да се променят границите между поземлените имоти.

            (3) Границите между съседни урегулирани поземлени имоти могат да се променят само със съгласието на собствениците им, изразено със заявление и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.

            Чл. 16.  (1) С подробен устройствен план за територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план се определят необходимите площи за изграждане на обектите на социалната инфраструктура - публична собственост, и на общите мрежи и съоръжения на техническата инфраструктура.  За осъществяване на тези предвиждания с влизането в сила на плана собствениците на недвижими имоти прехвърлят в полза на общината процентна част от площта на имотите си, определена с плана, но не повече от 25 на сто.

            (2) Подробният устройствен план по ал. 1 се изработва на базата на кадастрална карта, одобрена по реда на Закона за кадастъра и имотния регистър.

            (3) Лицето и площта на новообразуваните урегулирани имоти, конкретното им предназначение, характерът и начинът на застрояването им се определят със самия подробен устройствен план.

            (4) В случаите по ал. 1 на всеки собственик на недвижим имот общината определя равностоен урегулиран имот (имоти), като се съобразява с местоположението на имотите в местността, но не и с точните им кадастрални граници.  Когато имотът попада в различни устройствени зони, новообразуваният урегулиран имот се предоставя в зоната, в която имотът е имал преобладаващо местоположение.  Урегулираните имоти са с пазарна стойност не по-малка от пазарната стойност на имотите преди урегулирането им, което се доказва с решение на комисията по чл. 210.

            (5) Собствениците на поземлени имоти по ал. 4 придобиват собствеността върху новообразуваните с плана урегулирани поземлени имоти, а общината придобива собствеността върху отстъпените й части по ал. 1 от датата на влизане в сила на плана.  За придобиването на собствеността на всеки отделен урегулиран поземлен имот кметът на общината или упълномощено от него лице издава заповед с точно индивидуализиране на имота.  В 7-дневен срок от влизане в сила на заповедта копие от нея се изпраща на службата по вписванията, а копие от одобрения план по ал. 1 - на Агенцията по кадастъра - за служебно вписване в имотния регистър и нанасяне в кадастъра.

            (6) Ипотеките, наложени върху поземлените имоти преди урегулирането им, преминават изцяло върху новосъздадените урегулирани поземлени имоти. Общината придобива отстъпените й части от поземлените имоти без вещни тежести.

            (7) За територии с неурегулирани поземлени имоти, както и за територии с неприложена първа регулация по предходен устройствен план по решение на общинския съвет вместо плана по ал. 1 може да бъде създаден план за улична регулация и имоти за обекти на публичната собственост по чл. 110, ал. 1, т. 2.

            Чл. 17.  (1) Извън случаите по чл. 16 с подробен устройствен план за населено място или за част от него се урегулират неурегулирани дотогава поземлени имоти, като вътрешните им регулационни линии съвпадат с имотните граници.

            (2) С плана по ал. 1, при спазване на правилата и нормативите, определени в този закон, могат да се урегулират:

            1.  налични неурегулирани поземлени имоти с цел образуване на повече на брой самостоятелни урегулирани поземлени имоти;

            2.  поземлени имоти, чиито размери не отговарят на изискванията на чл. 19, с цел упълномеряването им с части от съседни имоти;

            3.  съседни неурегулирани поземлени имоти за създаване на съсобствени урегулирани поземлени имоти.

            (3) За случаите по ал. 2 заинтересуваните собственици подават заявление до общината, а за случаите по т. 2 и 3 - и предварителен договор за прехвърляне на собственост с нотариално заверени подписи.  Идеалните части на съсобствениците в образуваните съсобствени урегулирани поземлени имоти се определят със самия договор.

            (4) Копия от влезлите в сила подробни устройствени планове се изпращат служебно от общината на Агенцията по кадастъра.

            Чл. 18.  (1) За поземлените имоти, урегулирани за застрояване с подробен устройствен план, се определят:

            1.  конкретното предназначение, допустимите дейности и допустимото застрояване;

            2.  максималната плътност на застрояване;

            3.  максималната интензивност на застрояване;

            4.  минималната свободна дворна площ;

            5.  минималната задължително озеленена дворна площ;

            6.  начинът и характерът на застрояване;

            7.  линиите на застрояване.

            (2) Отделни видове подробни устройствени планове могат да съдържат и част от показателите по ал. 1.

            Чл. 19.  (1) При урегулиране на поземлени имоти за ниско жилищно застрояване, свободно или свързано в два имота, се спазват следните размери:

            1.  в градовете - най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност;

            2.  в курортните населени места и курортни зони към населени места - най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност;

            3.  във вилните зони - най-малко 18 м лице и 600 кв. м повърхност;

            4.  в селата или частите от тях с преобладаващ равнинен терен - най-малко 16 м лице и 500 кв. м повърхност, а при специфични теренни и стопански условия, както и на главни улици - най-малко 14 м лице и 300 кв. м повърхност;

            5.  в селата или частите от тях с преобладаващ стръмен терен - най-малко 12 м лице и 250 кв. м повърхност.

            (2) С решение на общинския съвет въз основа на заключение на общинския експертен съвет се определят селата или частите от тях с преобладаващ равнинен или стръмен терен.

            (3) Определените в ал. 1 и 2 най-малки размери на урегулираните имоти за ниско застрояване (лице и повърхност) могат да бъдат намалявани най-много с една пета в зависимост от стопанските, техническите или теренните условия или във връзка с положението на заварените масивни сгради, когато това не влошава условията за целесъобразно застрояване, въз основа на заключение на общинския експертен съвет.

            (4) При делба на поземлените имоти по ал. 1 реално обособените части не могат да бъдат с размери по-малки от минимално определените в ал. 1, намалени най-много с 1/5.

            (5) При урегулиране на поземлени имоти в квартали за средно високо и високо жилищно застрояване, за ниско свързано застрояване в повече от два имота и за друго специфично по характер застрояване размерите на имотите се определят със самия подробен устройствен план, без да се спазват нормите по ал. 1.

            (6) При урегулиране на поземлени имоти в границите на населените места за нежилищно застрояване или за други нужди без застрояване техните размери се определят в подробен устройствен план, съобразно санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и съответните устройствени правила и нормативи.

            (7) Очертанията на улиците, площадите и на урегулираните имоти и техните размери в населени места или в техни части с историческо, археологическо, етнографско или архитектурно значение се установяват със самия подробен устройствен план, така че да се запазят историческите и архитектурните ценности, околната среда, характерният обемно-пространствен и архитектурно-художествен образ и ценната дървесна растителност.

            Раздел III

            Видове застрояване, параметри на застрояване

            Чл. 20.  (1) Застрояването в урегулираните поземлени имоти е основно и допълващо.

            (2) Основното застрояване съответства на конкретното предназначение на имотите съгласно чл. 8, определено с подробния устройствен план.

            (3) Застрояването със спомагателни, стопански, обслужващи и второстепенни постройки допълва основното застрояване в урегулираните поземлени имоти.

            Чл. 21.  (1) Начинът на застрояване в съседни урегулирани поземлени имоти е свободно или свързано застрояване.

            (2) Сградите на основното застрояване могат да се застрояват свързано само на страничните имотни граници, като калканните стени се покриват напълно.

            (3) Постройките на допълващото застрояване могат да се застрояват свързано на вътрешните имотни граници.

            (4) Свързано ниско застрояване се допуска при съгласие на собствениците на съседните урегулирани поземлени имоти, в които се установява свързаното застрояване.

            Чл. 22.  (1) В квартали и в големи урегулирани поземлени имоти застрояването може да бъде комплексно с разполагане на групи от сгради с различно предназначение, свободно стоящи или свързани.

            (2) Площите между сградите при комплексното застрояване се устройват предимно като паркове и градини.

            (3) В жилищни и курортни комплекси комплексното застрояване може да се съчетава със застрояване в отделни урегулирани поземлени имоти.

            (4) При изграждане на нови и преструктуриране на съществуващи жилищни комплекси се прилагат правилата и нормативите на наредбата по чл. 13, както и нормативи за обектите на общественото обслужване, одобрени от министъра на регионалното развитие и благоустройството.

            Чл. 23.  (1) Характерът на застрояването се определя в зависимост от височината на сградите на основното застрояване, както следва:

            1.  ниско застрояване - с височина до 10 м;

            2.  средно застрояване - с височина до 15 м;

            3.  високо застрояване - с височина над 15 м.

            (2) Във вилните зони застрояването е ниско.

            Чл. 24.  (1) Височината на сградата се определя в абсолютни мерки от котата на средното ниво на прилежащия терен за съответната ограждаща стена: до котата на пресечната линия с покривната плоскост - при сгради със стрехи; до котата на горната повърхност на корниза - при сгради с корнизи;  до котата на най-високата точка на ограждащите стени - при сгради без корнизи и без стрехи.

            (2) Във височината на сградата не се включва височината на подподкривното пространство, ако остава зад равнината, проведена под 45 градуса спрямо хоризонта от линията на пресичане на фасадната плоскост с горния край на корниза или стрехата, а при сгради без корнизи и без стрехи - от най-високата точка на ограждащите стени.  При ползването на тази възможност котата на билото не може да превишава с повече от 4,5 м котата на корниза.

            Чл. 25.  Застрояването в урегулирани поземлени имоти се определя с външни и вътрешни линии на застрояване, до които според предвиждането на подробния устройствен план могат да се разполагат или по които задължително се разполагат сградите в приземното им ниво.

            Чл. 26.  (1) Външната линия на застрояване на жилищни сгради към улиците от първостепенната мрежа се установява на разстояние от уличната регулационна линия, както следва:

            1.  по улици от първи клас (скоростни градски магистрали) - най-малко на 15 м;

            2.  по улици от втори клас (градски магистрали) - най-малко на 5 м;

            3.  по улици от трети клас (районни артерии) - най-малко на 3 м.

            (2) Когато към улиците по ал. 1, т. 2 и 3 има локални платна, външната линия на застрояване може да съвпада с уличната регулационна линия.

            (3) Допуска се разстоянията по ал. 1 да се намаляват в случаите, когато заварените сгради се запазват и се включват в системата на застрояването от подробния устройствен план, като линията на застрояване на новите сгради се определя от строителната линия на заварените, когато те са преобладаващи.

            Чл. 27.  (1) Линиите на застрояване в урегулирани поземлени имоти с лице към две улици се определят по правилата на всяка от улиците.

            (2) В ъгловите урегулирани поземлени имоти, когато линиите на застрояване съвпадат с уличните регулационни линии и по двете улици, в зоната на кръстовището линията на застрояване трябва да отстъпи от пресечната точка на уличните регулационни линии на урегулирания имот най-малко на 2 м.

            (3) Плътността и интензивността на застрояване не се ограничават в ъгловите урегулирани поземлени имоти със свързано основно застрояване.

            Чл. 28.  С подробния устройствен план може да се определи различна дълбочина на застрояване за първия надземен етаж (с височина, установена от същия план) и отделно - за основното застрояване над първия надземен етаж, като се спазват нормативите за плътност и интензивност на застрояване и за разстояния между сградите.

            Чл. 29.  Дълбочината на застрояване на жилищните сгради не се ограничава, ако са спазени пределно допустимите нормативи за плътност и интензивност на застрояване, за озеленена площ и за разстояния до граници на урегулирани поземлени имоти и между сгради при условията на чл. 31 - 35, в следните случаи:

            1.  при свободно застрояване;

            2.  при свързано застрояване - само в два урегулирани поземлени имота.

            Чл. 30.  (1) (Изм. - ДВ, бр. 41 от 2001 г.) В жилищните зони със свързано застрояване дълбочината на жилищните сгради на основното застрояване над първия надземен етаж е най-много 16 м.

            (2) Изключение от правилото по ал. 1 се допуска само когато урегулираният поземлен имот има дълбочина повече от 30 м и лице не по-малко от 20 м.

            (3) Дълбочината на застрояване на нежилищните сгради не се ограничава, ако са спазени санитарно-хигиенните и противопожарните изисквания и изискванията на чл. 35, ал. 1.

            Раздел IV

            Правила и нормативи за разполагане на сградите на основното застрояване

            Чл. 31.  (1) При ниско свободно жилищно застрояване нормативите за разстоянията на сградите на основното застрояване са:

            1.  до страничната граница на урегулирания поземлен имот - най-малко 3 м;

            2.  до границата към дъното на урегулирания поземлен имот - най-малко 5 м.

            (2) При средно и високо свободно жилищно застрояване нормативите за разстоянията на сградите на основното застрояване са:

            1.  до страничната граница на урегулирания поземлен имот - най-малко една трета от височината на сградата;

            2.  до границата към дъното на урегулирания поземлен имот - най-малко 6 м.

            (3) Разстоянията между две жилищни сгради през страничната граница на съседни урегулирани поземлени имоти е сборът от изискващите разстояния на всяка от сградите до границата между имотите.<
Източник: Държавен вестник